AI due diligence gruntów

Raport dopasowania działek do briefu dewelopera

Wstępna analiza potencjału inwestycyjnego na podstawie danych ewidencyjnych, KIMP/MPZP, POG oraz wymagań inwestora. Raport ma charakter wstępny i służy do porównania wielu działek przed pogłębioną analizą prawną i techniczną.

Brief dewelopera

Wymagania wejściowe

Szukam działek pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub mieszkaniowo-usługową w promieniu 25 km od dużego miasta. Minimalna powierzchnia działki: 10 000 m². Minimalny najmniejszy bok: 30 m. Preferowana wysokość zabudowy: minimum 4 kondygnacje lub 12 m. Proszę wykluczyć działki rolne, leśne, zieleń oraz tereny dopuszczające wyłącznie zabudowę jednorodzinną.

Wymaganie	Wartość
Funkcja inwestycyjna	Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna lub mieszkaniowo-usługowa
Lokalizacja	Promień 25 km od dużego miasta
Minimalna powierzchnia	10 000 m²
Minimalny najmniejszy bok	30 m
Preferowana wysokość	Minimum 4 kondygnacje lub 12 m
Wykluczenia funkcjonalne	Działki rolne, leśne, zieleń oraz tereny dopuszczające wyłącznie zabudowę jednorodzinną

Ranking działek

Tabela wyników wstępnej oceny

Przewiń poziomo, aby zobaczyć wszystkie kolumny.

#	Działka	Lokalizacja	Ocena	MPZP	Strefa MPZP	POG	Wysokość POG	Powierzchnia	Min. bok	Max. długość	Kształt	Wniosek	Rekomendacja	Ryzyka
1	306401_1.0039.44/9	Poznań, Junikowo	84/100	MPZP dostępny	3MW/U	SW	18 m	12 640 m²	41 m	184 m	regularna	bardzo dobre dopasowanie	Analizować priorytetowo	Sprawdzić chłonność, dojazd i media
2	326101_1.0048.63/40	Koszalin, obręb 0048	72/100	MPZP dostępny	12MW/U	SJ	9,5 m	11 850 m²	38 m	162 m	regularna	dobre dopasowanie	Analizować dalej	Weryfikacja wysokości i intensywności
3	302116_4.0007.88/12	Swarzędz, woj. wielkopolskie	61/100	MPZP dostępny	2MW	SW	15 m	9 270 m²	33 m	152 m	regularna	warunkowe dopasowanie	Zweryfikować możliwość powiększenia	Powierzchnia poniżej progu briefu
4	146501_8.0021.178/2	Gmina podmiejska, woj. mazowieckie	54/100	MPZP dostępny	brak symbolu	SW	16 m	18 420 m²	52 m	241 m	wydłużona	wymaga weryfikacji	Ręczna weryfikacja MPZP	Brak oznaczenia strefy MPZP
5	302111_2.0011.51/6	Suchy Las, woj. wielkopolskie	46/100	Brak MPZP	brak	SU/M	12 m	22 100 m²	58 m	286 m	wydłużona	wymaga weryfikacji	Sprawdzić decyzje i POG	Brak obowiązującego MPZP
6	302101_1.0004.15/8	Luboń, woj. wielkopolskie	39/100	MPZP dostępny	4MU	SW	14 m	13 450 m²	19 m	356 m	wąska	słabe dopasowanie	Odrzucić lub scalić	Zbyt wąska geometria mimo właściwej funkcji
7	320804_2.0003.1/77	Grzybowo, woj. zachodniopomorskie	28/100	MPZP dostępny	MN	SJ	9,5 m	7 950 m²	24 m	138 m	nieregularna	słabe dopasowanie	Raczej odrzucić	Za mała działka, funkcja jednorodzinna
8	142105_2.0009.113/4	Reguły, gm. Michałowice	18/100	MPZP dostępny	21U	projekt SU	12 m	163 832 m²	124 m	690 m	duża, nieregularna	brak dopasowania	Odrzucić dla tego briefu	Zła lokalizacja i funkcja usługowa

Raporty wstępnej oceny

Uzasadnienie dla każdej działki

Działka 306401_1.0039.44/9

Poznań, Junikowo · ocena 84/100

Bardzo dobre dopasowanie

Wniosek

Działka jest dobrze dopasowana do briefu. Spełnia progi powierzchniowe i geometryczne, znajduje się w Poznaniu oraz ma planistycznie wskazaną funkcję mieszkaniową wielorodzinną lub mieszkaniowo-usługową.

Kluczowe argumenty

Powierzchnia ok. 12 640 m² spełnia minimalny próg 10 000 m². [C1]
Minimalny bok ok. 41 m zapewnia zapas względem wymogu 30 m. [C1]
Strefa MPZP 3MW/U jest zgodna z oczekiwaną funkcją z briefu. [C2]
POG wskazuje strefę SW i wysokość 18 m, co wspiera założenie co najmniej 4 kondygnacji. [C3]

Ryzyka i rekomendacja

Ryzyka są standardowe dla dalszej analizy: chłonność, obsługa komunikacyjna, media i ograniczenia sąsiedztwa. Rekomendacja: analizować priorytetowo i przejść do weryfikacji zapisów MPZP oraz koncepcji chłonności.

Źródła / cytaty: C1: dane ULDK dotyczące powierzchni i geometrii. C2: dane KIMP dotyczące strefy 3MW/U. C3: dane POG dotyczące strefy SW i wysokości.

Działka 326101_1.0048.63/40

Koszalin, obręb 0048 · ocena 72/100

Dobre dopasowanie

Wniosek

Działka jest zasadniczo dopasowana do briefu pod względem funkcji, powierzchni i geometrii. Najważniejszy punkt do sprawdzenia to relacja między parametrami MPZP i niższym limitem wysokości widocznym w POG.

Kluczowe argumenty

Powierzchnia ok. 11 850 m² spełnia minimalny próg 10 000 m². [C1]
Minimalny bok ok. 38 m przekracza wymagane 30 m. [C1]
Strefa MPZP 12MW/U wskazuje funkcję mieszkaniową wielorodzinną lub mieszkaniowo-usługową zgodną z briefem. [C2]
POG wskazuje strefę SJ i wysokość 9,5 m, co może ograniczyć realizację oczekiwanych 4 kondygnacji lub 12 m. [C3]

Ryzyka i rekomendacja

Ryzyko dotyczy głównie wysokości, intensywności oraz potwierdzenia dostępu do drogi publicznej i infrastruktury. Rekomendacja: analizować dalej, szczególnie pod kątem chłonności, zapisów MPZP i możliwej liczby kondygnacji.

Źródła / cytaty: C1: dane ULDK dotyczące geometrii i powierzchni. C2: dane KIMP dotyczące MPZP i symbolu strefy. C3: dane POG dotyczące strefy i wysokości.

Działka 302116_4.0007.88/12

Swarzędz, woj. wielkopolskie · ocena 61/100

Warunkowe dopasowanie

Wniosek

Działka ma korzystną funkcję planistyczną i poprawną geometrię, ale nie spełnia minimalnej powierzchni wskazanej w briefie. Może być rozważana tylko wtedy, gdy dopuszczalne jest odstępstwo albo powiększenie terenu.

Kluczowe argumenty

Powierzchnia ok. 9 270 m² jest poniżej wymaganego minimum 10 000 m². [C1]
Minimalny bok ok. 33 m spełnia wymóg geometryczny. [C1]
Strefa MPZP 2MW potwierdza kierunek mieszkaniowy wielorodzinny. [C2]
POG wskazuje strefę SW i wysokość 15 m, co jest korzystne dla skali projektu. [C3]

Ryzyka i rekomendacja

Ryzyko dotyczy formalnego progu powierzchni z briefu i potencjalnie mniejszej chłonności. Rekomendacja: zweryfikować możliwość powiększenia przez zakup działki sąsiedniej albo uzgodnić odstępstwo.

Źródła / cytaty: C1: dane ULDK dotyczące powierzchni i geometrii. C2: dane KIMP dotyczące strefy 2MW. C3: dane POG dotyczące wysokości i strefy.

Działka 146501_8.0021.178/2

Gmina podmiejska, woj. mazowieckie · ocena 54/100

Wymaga weryfikacji

Wniosek

Działka ma dobre parametry powierzchniowe i geometryczne, ale ocena funkcji inwestycyjnej pozostaje niepełna, ponieważ dane KIMP nie zawierają jednoznacznego symbolu strefy MPZP.

Kluczowe argumenty

Powierzchnia ok. 18 420 m² i minimalny bok ok. 52 m spełniają wymagania briefu. [C1]
POG wskazuje strefę SW oraz wysokość 16 m, co jest zgodne z oczekiwaną skalą zabudowy. [C3]
KIMP potwierdza dostępność MPZP, ale bez symbolu strefy nie da się potwierdzić funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej. [C2]

Ryzyka i rekomendacja

Największe ryzyko to brak potwierdzonej funkcji MPZP. Rekomendacja: ręczna weryfikacja MPZP. Działka może pozostać w lejku, ale nie powinna być wysoko klasyfikowana bez potwierdzenia funkcji.

Źródła / cytaty: C1: dane ULDK dotyczące metryk działki. C2: dane KIMP dotyczące dostępności MPZP. C3: dane POG dotyczące strefy SW i parametrów.

Działka 302111_2.0011.51/6

Suchy Las, woj. wielkopolskie · ocena 46/100

Wymaga weryfikacji

Wniosek

Działka spełnia progi powierzchniowe i geometryczne, ale brak obowiązującego MPZP osłabia pewność oceny. Bez potwierdzonej podstawy planistycznej nie można uznać jej za w pełni dopasowaną do briefu.

Kluczowe argumenty

Powierzchnia ok. 22 100 m² wyraźnie przekracza wymagane 10 000 m². [C1]
Minimalny bok ok. 58 m spełnia wymóg 30 m. [C1]
KIMP nie wskazuje obowiązującego MPZP, więc funkcja nie jest potwierdzona planem miejscowym. [C2]
POG wskazuje strefę SU/M i wysokość 12 m, ale wymaga potwierdzenia statusu oraz zakresu funkcji. [C3]

Ryzyka i rekomendacja

Główne ryzyko to niepewność planistyczna i możliwość długiej ścieżki administracyjnej. Rekomendacja: sprawdzić decyzje, status POG i możliwość zabudowy wielorodzinnej przed dalszą wyceną.

Źródła / cytaty: C1: dane ULDK dotyczące metryk działki. C2: dane KIMP dotyczące braku MPZP. C3: dane POG dotyczące strefy SU/M.

Działka 302101_1.0004.15/8

Luboń, woj. wielkopolskie · ocena 39/100

Słabe dopasowanie

Wniosek

Działka jest lokalizacyjnie interesująca i ma właściwy kierunek funkcjonalny, ale jej geometria istotnie ogranicza możliwość realizacji efektywnej zabudowy wielorodzinnej.

Kluczowe argumenty

Powierzchnia ok. 13 450 m² spełnia wymóg minimalny. [C1]
Najmniejszy bok ok. 19 m jest wyraźnie poniżej wymaganego progu 30 m. [C1]
Strefa MPZP 4MU wskazuje potencjalną zgodność funkcji mieszkaniowo-usługowej. [C2]
POG wskazuje strefę SW i wysokość 14 m, co wspiera oczekiwaną skalę zabudowy. [C3]

Ryzyka i rekomendacja

Największe ryzyko to zbyt wąski front i trudność w sensownym ustawieniu budynków, dojazdów oraz miejsc postojowych. Rekomendacja: odrzucić lub analizować wyłącznie przy możliwości scalenia.

Źródła / cytaty: C1: dane ULDK dotyczące geometrii. C2: dane KIMP dotyczące MPZP 4MU. C3: dane POG dotyczące strefy SW i wysokości.

Działka 320804_2.0003.1/77

Grzybowo, woj. zachodniopomorskie · ocena 28/100

Słabe dopasowanie

Wniosek

Działka nie jest dopasowana do briefu. Odrzucenie wynika jednocześnie z niewystarczającej powierzchni, zbyt wąskiej geometrii oraz funkcji planistycznej wskazującej zabudowę jednorodzinną.

Kluczowe argumenty

Powierzchnia ok. 7 950 m² jest poniżej wymaganego minimum 10 000 m². [C1]
Minimalny bok ok. 24 m nie spełnia wymogu 30 m. [C1]
Strefa MPZP MN wskazuje kierunek jednorodzinny, wyłączony w briefie. [C2]
POG wskazuje strefę SJ i wysokość 9,5 m, co nie poprawia dopasowania do zabudowy wielorodzinnej. [C3]

Ryzyka i rekomendacja

Ryzyko ma charakter eliminacyjny, bo działka nie spełnia kilku progów jednocześnie. Rekomendacja: odrzucić dla tego briefu; ewentualnie analizować tylko dla inwestycji jednorodzinnej.

Źródła / cytaty: C1: dane ULDK dotyczące powierzchni i geometrii. C2: dane KIMP dotyczące symbolu MN. C3: dane POG dotyczące strefy SJ i limitu wysokości.

Działka 142105_2.0009.113/4

Reguły, gm. Michałowice · ocena 18/100

Brak dopasowania

Wniosek

Działka nie jest dopasowana do briefu mimo dużej skali i objęcia MPZP. Główny problem to niezgodność lokalizacji oraz brak potwierdzenia funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej.

Kluczowe argumenty

Działka ma ok. 163 832 m², więc wyraźnie spełnia wymóg minimalnej powierzchni 10 000 m². [C1][C2]
Leży jednak w Regułach, gm. Michałowice, woj. mazowieckie, a przykładowy mandat dotyczy okolic Poznania do 25 km od dużego miasta. [C1]
KIMP wskazuje obowiązujący MPZP: Uchwała LI/377/2002 oraz strefę 21U. [C3]
Treść uchwały została potwierdzona w oficjalnym BIP. Dla terenów U plan przewiduje minimalną powierzchnię nowego zainwestowania 5 ha, min. 20% powierzchni biologicznie czynnej, obowiązek zapewnienia dojazdu i dostępu do infrastruktury oraz wysokość zasadniczo do 12 m. [C4][C5][C6][C7]
Oznaczenie 21U wskazuje teren usługowy; na podstawie dostępnych danych nie potwierdzono dopuszczenia zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej ani mieszkaniowo-usługowej. [C3][C4]
POG ma status projektu i również wskazuje strefę usługową SU, więc nie poprawia dopasowania. [C8]

Ryzyka i rekomendacja

Największe ryzyko to eliminacyjna niezgodność z briefem. Rekomendacja: odrzucić dla tego konkretnego mandatu inwestycyjnego; ewentualnie analizować dalej tylko dla projektu usługowego.

Źródła / cytaty: C1-C3: dane wejściowe ULDK/KIMP. C4-C7: oficjalna uchwała MPZP z BIP Gminy Michałowice. C8: dane wejściowe POG o statusie projektu.